1. Bestemmingsplan

• Het project is niet in overeenstemming met bestemmingsplan, Het gebied waar de nieuwbouwwoningen zouden moeten komen volgens het plan, heeft een bestemming groenvoorziening en recreatie / sport.

 

Huidige situatie:

 

 

• De gemeente formuleert zelf in diverse plannen en nota's:
  
  "Oudegein is een stadspark met veel mogelijkheden voor recreatie en sport. Het doel van dit plan is om deze ruimtelijke situatie te behouden en waarmogelijk te versterken".
  
  "Het plangebied Oudegein – Hoge Landen kent in het openbare domein een ruim aanbod aan groen- en speelvoorzieningen. Uitgangspunt is dat bestaande groenstructuren gehandhaafd blijven omdat deze een bijdrage leveren aan het woon- en leefklimaat in het plangebied. Op de plankaart worden de bestemmingen groen, natuur en water onderscheiden. De hoofdgroenstructuur in Oudegein heeft in dit bestemmingsplan een groenbestemming gekregen"
  
  "Op de bestemming N en Ge is het aanbrengen van verhardingen (zoals voetbalplaatsen of parkeerterreinen) niet mogelijk. Op de bestemming G, R en S wordt het voor behoud van de ruimtelijke en recreatieve kwaliteit niet noodzakelijk geacht een dergelijk strikte beperking op te nemen. Voor alle bestemmingen in het park geldt echter dat de bouwactiviteiten, die wel zijn toegestaan zo beperkt zijn dat de groene ruimtelijke kwaliteit van het park niet negatief beïnvloed kan worden"
  
  "Het is wenselijk het (recreatieve) gebruik en de toegankelijkheid van het park Oudegein te verbeteren"
  
  "Op het grootste gedeelte van het plangebied ligt de bestemming ‘Groenvoorzieningen’. Voor deze bestemming is gekozen omdat het gebied een parkachtige omgeving is die gekenmerkt wordt door veel groen, water en natuur, wat behouden dient te worden. Het aspect ‘groen’ staat dus voorop, maar omdat dit gebied tevens een belangrijke recreatieve functie vervult, is er tevens recreatief medegebruik mogelijk gemaakt. In hoofdzaak is deze recreatie gericht op natuur- en landschapsbeleving door bijvoorbeeld wandelen en fietsen"
  
  

• De Raad van Staten heeft eerder uitspraak gedaan ivm de bestemming van het gebied 'speelveld'. Daar wordt geen rekening mee gehouden
  

• Een deel van beoogde  hockeyveld valt binnen bestemmingsplan 'natuur'. In het kader van de Flora en Fauna wet zal ontheffing of vrijstelling moeten worden aangevraagd bij het ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit. Ook moeten compenserende maatregelen worden uitgevoerd, die voor hogere kosten zorgen.

 

2. Er is sprake van toename van verkeersrisico's en verkeersoverlast

• Er lijkt onvoldoende rekening te zijn gehouden met de toenemende verkeersdrukte, van circa 150 tot 200 voertuigen van nieuwe bewoners en extra bezoekers van het sportpark.

• Toename van parkeeroverlast door bezoekers sportvelden en bewoners van nieuwbouw (zowel rijtjeshuizen als twee-onder-een-kap) die auto op het Helmkruid of de Hondsdraf gaan parkeren en tussendoor steken naar de sportvelden en huizen. 

• De parkeerdruk bij de voetbalverenigingen is al hoog. De geplande extra parkeergelegenheden zijn onvoldoende, wat zal leiden tot parkeeroverlast in de omgeving. Het verzoek tot aanleggen van parkeerplaatsen langs Parkhout is door gemeente afgewezen, maar zou nu zeker noodzakelijk worden.
  
  

 

• Toename onveiligheid Helmkruid / kruising fietspad (nu al onoverzichtelijk ivm smalle weg en geparkeerde auto's, dat wordt alleen maar erger als eventueel fietspad wordt doorgetrokken) 

• Toename sluipverkeer op omliggende straten (Helmkruid, Hondsdraf, Guldenroede, Ereprijs, Dotterbloemstraat)

• Toename verkeersoverlast bij nieuwe toegang tot het park bij 's Gravenhoutseweg en Graaf Florisweg, waar bewoners al extra overlast hebben van verkeer richting de A27. Hier zou ook een extra invoegstrook moeten worden gecreëerd.
  
  
• Er is ook een extra fietsstrook nodig aan weerszijden van de Graaf Florisweg en een gevaarlijke fietsoversteekplaats over de 's Gravenhoutseweg en trambaan om bij de sportvelden te komen.
  

 

3. Er is sprake van aantasting van cultuurhistorische en archeologische gebieden

• Het Helmkruid en een gedeelte van park Oudegein hebben een bijzondere cultuurhistorische en archeologische waarde, die behouden moet blijven.
  
  

• Het perceel waar de hockeyvelden moeten komen heeft een zeer hoge cultuurhistorische waarde ivm de oude polderstroken en –sloten. Deze mogen niet verloren gaan. 

• De oorspronkelijk middeleeuwse Wiersdijk (Helmkruid) heeft een uniek karakter, wat teniet wordt gedaan door nieuwbouw in deze straat (waardoor de uitstraling van deze oude structuur verdwijnt). 

• Het gedeelte van park Oudegein waar nieuwbouw gepland is, heeft een grote archeologische waarde.

• De huizen op het Helmkruid zijn van cultuurhistorische waarde, zoals ook Provincie Utrecht aangeeft in bezwaar op het bestemmingsplan 2008: In het plangebied bevinden zich een aantal waardevolle panden in het kader van het Monumenten Inventarisatie Project (MIP), te weten: de panden aan de Handelskade nummers 14, 16, 29, 31, 33, 34-35, 39-40, 53, 55, 58, 78 en 81-82, de panden aan Helmkruid nummers 2 en 4 tot en met 22 en de panden aan de Lekboulevard nummers 4 tot en met 8. Ik verzoek u in de plantoelichting aandacht te besteden aan het MIP-project en een overzicht op te nemen van de genoemde MIP-panden. Daarnaast verdient het naar mijn mening aanbeveling de betreffende panden op de plankaart aan te duiden als "cultuurhistorisch waardevol pand".

4. Er is sprake van aantasting van woongenot / schade / waardevermindering huizen

• Door de komst van de nieuwbouwwoningen wordt het woongenot en karakteristieke leefomgeving aangetast:

• Dalen van woongenot door verdwijnen van groen / vrije ligging / verlies van privacy: de bewoners die direct aan het park wonen, geven 'uitzicht op groen' en 'vrije ligging' als voornaamste reden voor hun woongenot (en zelfs een reden om het wonen in een klein huis voor lief te nemen). Als dit verdwijnt, zal een drastische daling van het woongenot het gevolg zijn.

• Dalen van huizenprijs als de huizen niet meer aan het park staan maar midden in een woonwijk liggen

• Toename van de geluidsoverlast, zowel tijdens de bouw als na de oplevering van de nieuwe woningen (meer bewoners, geen natuurlijke afscheiding meer tussen huizen op Helmkruid / Hondsdraf en de sportvelden)

• Schade aan woningen: Het aanpassen van de waterhuishouding in het gebied rondom het Helmkruid kan verzakkingen tot gevolg hebben en schade toebrengen aan de huizen. Hetzelfde geldt voor eventueel heien voor de nieuwbouwwoningen. De huizen op het Helmkruid zijn niet geheid en kunnen beschadigd raken

• De aan en toevoer van bouwmaterialen en de bouwwerkzaamheden leveren ernstige hinder en overlast op voor omwonenden

• De wijk verjongt en nu zou het speelveld en bouwspeeltuin Jeugdland verdwijnen. Waar moeten de kinderen spelen?

• In de wijk Hoog Zandveld is al sprake van opoffering van groen voor de woningbouw (Lotusplantsoen), waardoor het woongenot al is verminderd.

 

5. Schade aan unieke Flora en Fauna

• De nieuwbouw en de daarbij gepaard gaande verplaatsing van de hockeyvelden vormt een bedreiging voor de unieke en beschermde flora en fauna die zich in dit gebied bevindt. Bij eventuele ruimtelijke ontwikkelingen geldt dat voor een aantal van de beschermde plantensoorten die zich in dit gebied zouden bevinden een ontheffing ex artikel 75 van de flora- en faunawet noodzakelijk is.
  
  

 

• Toename van aantal bewoners zal nadelige gevolgen hebben op flora, fauna en een extra belasting vormen voor het hele park en natuurgebied Hoge landen. 

• De afgelopen 10 jaar is er al veel sprake geweest van definitieve bomenkap en er wordt gevreesd voor de aanwezige grotere bomen aan het Helmkruid.

• Sportpark is onderdeel van natuurpark en daarmee niet bedoeld voor woningbouw.

 

6. Er zijn onaanvaardbare risico's

• Er zijn onaanvaardbare risico's in het plan opgenomen. Mogelijk ontstaan de volgende scenario's: 

• De huizenverkoop blijft achter op schatting van de gemeente of duurt langer dan gepland, waardoor er veel langer bouwoverlast is en leegstaande woningen de wijk ontsieren

• De grond levert minder op dan gemeente geraamd heeft (gevolg: groot begrotingstekort of uitbreiding van aantal nieuwbouwhuizen in park Oudegein)

• Geplande bouw in middensegment sluit niet aan bij de door de gemeente geformuleerde 'kwantitatieve en een kwalitatieve behoefte aan woningbouw in woonmilieus die iets nieuws toevoegen aan de bestaande woningvoorraad'. 

• Er bestaat een risico dat de huizen in Rijnhuizen niet gebouwd gaan worden, omdat mede gelet op de adviezen uit de laatste marktconsultatie (oktober 2012) de ontwikkeling van dit hoogwaardige woonmilieu naar achteren in de tijd geschoven. Als uitstel afstel wordt, zijn de gevolgen: een groot begrotingstekort of uitbreiding van aantal nieuwbouwhuizen in park Oudegein. 

• Het BRU (Bestuur Regio Utrecht) brengt de extra kosten ten gevolge van de nieuwe overweg bij de 's Gravenhoutseweg (reistijdverlies e.d.) ten laste van het project. 

• Angst voor meer geplande woningbouw in het park bij tegenvallende financiële opbrengst.

 

KRITISCHE VRAGEN

• Omdat er, gezien die zwakke economie, bezuinigd moet worden, waarom dan deze bezuiniging niet op de schouders leggen van de accommodatie gebruikers zelf. Iedereen moet inleveren, dus ook sportminnend Nieuwegein. Plannen in een lager tempo verwezenlijken en verenigingen zelf ook laten bijdragen. Minder hoge eisen stellen aan de accommodaties, het kan ook prima met minder. Het gaat om samenzijn en sport toch?

• Er staan al 900 tot 1000 woningen te koop in Nieuwegein. Waarom nieuwbouw?
  
  
• Wordt de woningbouw gebruikt ter financiering of is er daadwerkelijk behoefte aan woningen?
  
  

• Waarom zijn het de buurtbewoners die de met de nadelige gevolgen van de bekostiging worden geconfronteerd terwijl alle gebruikers profiteren?

• Waarom geen combinatie van minder luxe sportpark en kosten niet op schouders gebruikers?

• Lotus Plantsoen bij Hoog Zandveld wordt ook al groen opgeofferd voor bouw van woningen + school. Zijn deze woningen al verkocht?

• Kleinschalige nieuwbouwproject aan Henri Dunantlaan bleek zelfs na forse prijsverlaging niet tot nauwelijks te verkopen, wordt er gebouwd voor leegstand?

• Onduidelijkheid over plattegrond, waar komen bv de fietspaden en waar de wegen voor auto’s.

• Hoe reëel is het aanpassen van de kruising ’s-Gravenhoutseweg/Graaf Florisweg? Angst voor te hoge kosten waardoor Helmkruid als alternatief wordt gekozen.

• Waarom keuze voor woningbouw in een sportpark met beperkte afmetingen?

• Waarom telkens plannen voor Helmkruid waarbij volledig aan belangen van bewoners voorbij wordt gegaan (behoud zwembad - tijdens procedure al verwijderd, behoud bouwspeeltuin, planning van Oosterlicht College en zeecontainer voor jeugd, nu woningbouw)?

• Waarom telkens knabbelen aan park Oudegein uit winstbejag?

• “No go area” (parkeerplaats aan tramhalte) is door gemeente zelf gecreëerd  door jarenlang geen onderhoud te plegen.

• Fietsverbinding tussen Helmkruid en het Park tussen de sportvelden door is mogelijk niet veilig gezien de sporten die beoefend worden, zeker niet op competitiedagen.

ALTERNATIEVEN

• Als het doel van de woningbouw is om woningtekorten te beperken, waarom dan niet de keuze voor herinrichting van bestaande leegstaande gebouwen. Zie ook Structuurplan van Provincie Utrecht:

Een groot deel van de huidige kantorenvoorraad is van slechte kwaliteit en/of gevestigd op locaties die minder in trek zijn. Dit zijn met name de bestaande, monofunctionele, meer perifeer gelegen kantorenlocaties (o.a. Nieuwegein, Maarssen, Woerden). Op deze locaties is het aanbod groter dan de vraag en vindt een proces van marginalisatie plaats dat leidt tot leegstand en het uitblijven van investeringen in de kwaliteit. Gezien de druk op de Utrechtse woningmarkt ligt een transformatie van leegstaande kantoren naar woningen voor de hand. Door terughoudend te zijn met nieuwe uitbreidingslocaties voor wonen wordt deze druk nog vergroot. Een deel van de leegstaande kantoorruimte leent zich hiervoor. De Provincie Utrecht neemt nu al een actieve rol in de aanpak van kantorenleegstand. Deze actieve rol komt tot uiting in de provinciale inzet voor transformatie en herstructurering. Wij zullen deze actieve rol voortzetten)

 

• Huizenbouw op andere locaties (minder druk op flora en fauna, minder overlast: 't Klooster, Galecop wielerbaan, plek van de Oude Rank)

 

Wettelijke bezwaarprocedure

Uiteraard is Platform Groen Wonen voornemens de wettelijke bezwaarprocedure te volgen binnen zes weken nadat de gemeente een eventueel besluit neemt. We nodigen u uit hetzelfde te doen: http://www.nieuwegein.nl/infotype/loket/product/view.asp?objectID=398

 

Onderstaand overzicht geeft aan dat de locatie(met pijl aangegeven) bestemming groenvoorziening heeft.

Onderstaand overzicht geeft aan dat de locatie(met pijl aangegeven) bestemming groenvoorziening heeft.